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La résiliation d’un bail rural pour changement de destination (construction par exemple)

08/08/2013

Il arrive qu’un fermier trouve sans en avoir été averti un panneau de permis de construire dans les terres qu’il loue… Assez souvent, le fermier s’avoue vaincu et ne cherche pas à faire valoir son bail à ferme. Or, des règles encadrent la résiliation d’un bail pour changement de destination. Le bail n’est pas résilié par le seul affichage d’un permis sur les terres.

Il arrive également d’entendre des propriétaires refuser de louer leurs terres de peur de ne pas pouvoir réaliser une construction en cas de passage en zone constructible. Cette crainte résulte d’une méconnaissance du statut du fermage.

En effet, l’article L.411-32 du code rural prévoit que le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine. Des conditions encadrent cette résiliation.

Le propriétaire doit s’engager à ce que la destination des terrains change au cours des trois années suivant la résiliation.

Si les parcelles sont situées en zone AU (A Urbaniser), Naturelle (N) ou Agricole (A), ou que la commune n’est pas couverte par un PLU ou un POS, le propriétaire ne peut résilier le bail qu’avec l’accord du préfet. Avant de rendre sa décision, le préfet doit consulter la Commission Consultative des Baux Ruraux (CCBR).

Le congé délivré par le bailleur ne prendra effet qu’un an après avoir été signifié au fermier. Ce congé doit répondre à des conditions de forme précises pour être valable.

Le propriétaire doit indemniser le preneur. Cette indemnité appelée indemnité d’éviction se calcule comme en matière d’expropriation.

Pour plus de renseignements sur les conditions de résiliation pour changement de destination, vous pouvez consulter le code rural sur www.legifrance.gouv.fr aux articles L.411-32 et suivants.

La résiliation peut conduire l’agriculteur subissant la reprise à ne plus remplir la condition de surface lui permettant de bénéficier du statut de chef d’exploitation, la MSA peut accorder dans certains cas une dérogation permettant de conserver ce statut.

Lorsque le chef d’exploitation ne remplit plus la condition de seuil (1/2 SMI) à la suite d’une expropriation, d’une opération de remembrement, d’une reprise de terres par le propriétaire ou de l’augmentation de la SMI, il est maintenu à sa demande au régime de protection sociale agricole pendant les 5 années civiles suivantes, sur décision du conseil de la caisse MSA (R.722-14 code rural).

A l’issue de ces 5 ans, les exploitants peuvent être maintenus au régime agricole dans les conditions suivantes :

  • Pendant une nouvelle période maximale de 5 ans dès lors qu’ils sont âgés d’au moins 55 ans ;
  • Pendant les 2 années suivantes si, n’ayant pas atteint 55 ans, ils se trouvent dans l’impossibilité constatée par le préfet du département d’accroître l’importance de leur exploitation compte tenu de l’état du marché des terres ou de la nécessité de limiter les productions excédentaires que les assurés pourraient être incités à développer sur leur exploitation.