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Bail rural et indivision

06/03/2012

Il est fréquent que lors d’une succession, un fermier se retrouve pendant une période plus ou moins longue locataire d’un bien indivis. C’est alors l’indivision qui est bailleresse. Ce n’est pas sans difficulté pour connaître son interlocuteur et savoir qui peut prendre quelle décision.

Depuis juin 2006, l’unanimité des coïndivisaires n’est plus requise que pour les actes de disposition et ceux qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale du bien indivis.

Cela a des implications concrètes en ce qui concerne les baux. La conclusion et le renouvellement d’un bail engagent pour l’avenir les droits des indivisaires et la règle de l’unanimité s’applique pour prendre ces décisions.

Par contre, il a été jugé que ce n’était pas le cas de la résiliation, acte pour lequel l’autorisation des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis suffit (Cass. 3e civ., 29 juin 2011, n°09-70.894).

Pour la cession de bail, la chose est moins claire. La cour de cassation a confirmé que l’autorisation de cession était un acte d’administration et non de disposition mais a également dit qu’il fallait vérifier si elle faisait partie de « l’exploitation normale du bien loué » (Cass. 3e civ., 1er juin 2011, n°10-16.466). Si c’est cas, la règle des deux tiers peut s’appliquer, sinon l’unanimité est requise.

Autant dire qu’il vaut mieux pour le fermier avoir la signature de tous les indivisaires sur l’acte de cession du bail pour ne pas risquer sa remise en cause…

Il est bon par ailleurs de noter que l’indivision n’a pas la personnalité juridique et qu’elle ne peut agir en justice. Il en résulte qu’un acte délivré au nom d’une indivision et non des indivisaires est affecté d’une irrégularité de fond entraînant sa nullité (Cass. 2e civ., 9 juin 2011, n°10-19.241).